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Mise en concurrence des Syndics

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LA MISE EN CONCURRENCE EN PRATIQUE

Cette obligation de mise en concurrence incombe au conseil syndical. Néanmoins, un copropriétaire peut valablement communiquer au conseil syndical un projet de contrat de syndic, et celui-ci devra les faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

 

Le conseil syndical doit donc contacter plusieurs syndics et comparer les différents projets de contrat obtenus.

 

 

A cet égard, il faut savoir que :

  • La loi prévoit que les contrats de syndic doivent notamment faire « état des frais afférents au compte bancaire séparé ».
  • Il faut vérifier l’étendue des prestations proposées. De nombreuses obligations sont légales mais certains syndics proposent des prestations supplémentaires.
  • Les honoraires des syndics sont libres et négociables.
  • Le tarif convenu est fixe et ne peut donc pas être modifié pendant la durée du mandat.

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    Les conseillers syndicaux reçoivent les projets de contrats et les soumettent aux copropriétaires lors de l’assemblée générale. Ils ont aussi la possibilité d’émettre un avis écrit sur tout projet de contrat de syndic. Cet avis est joint à la convocation de l’assemblée générale en même temps que les projets de contrat.

     

     

    A noter que :

  • La jurisprudence a déjà eu l’occasion de préciser que l’obligation de mise en concurrence signifie seulement que le syndic a l’obligation de demander des projets de contrat et non pas d’en obtenir.
  • Cette obligation est conditionnée par le marché local. Ainsi, dans les zones où il n’existe que peu de syndics et où la concurrence est faible, le conseil syndical peut proposer au syndic de ne pas procéder à la mise en concurrence. Le syndic notifie alors cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’examen de projets de contrat de syndic qu’ils doivent alors communiquer.
  • Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.
  • La mise en concurrence est prévue même lorsque le syndic est bénévole.
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    LES SANCTIONS

    La loi ne prévoit aucune sanction lorsque cette obligation de mise en concurrence n’est pas respectée. Ainsi, à défaut, en l’état, de jurisprudence contraire sur ce point, l’absence de mise en concurrence n’est pas un moyen de remettre en cause la validité du vote désignant le nouveau syndic.

     

    L'AVENIR INCERTAIN DE L'OBLIGATION DE MISE EN CONCURRENCE

    Le projet de loi MACRON pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques vient modifier les règles établies par la loi ALUR en matière de mise en concurrence des contrats de syndics.

     

    Lors de l’utilisation par le Gouvernement de l’article 49-3 de la Constitution, le 17 février 2015, le projet de loi prévoyait alors, dans son article 25 bis E, que la mise en concurrence ne serait obligatoire qu’à partir du moment où le syndic avait déjà été élu deux fois consécutivement.

     

    Le texte a depuis lors évolué puisque l’article 25 bis E du projet sur lequel le gouvernement a engagé sa responsabilité le 16 juin 2015 prévoit désormais que la mise en concurrence des syndics doit avoir lieu tous les trois ans.

     

    De plus, il est prévu que le conseil syndical est dispensé de procéder à la mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle précédant celle appelée à se prononcer sur la désignation du syndic avec mise en concurrence obligatoire a décidé, à la majorité de tous les copropriétaires, d’y déroger.

     

    Nouvelle mouture de l'article 21 remaniée par la loi MACRON du 06/08/2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.

     

     

    Art. 21 de la loi du 10 juillet 1965

     

    Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.

     

    Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout proje