Règlement des charges de copropriété et relances - Les impayés

La copropriété fonctionne sous le régime de l'indivision forcée ; le Syndicat vote chaque année en Assemblée générale un budget afin de pouvoir entretenir les installations, payer les prestataires assurant la maintenance des équipements collectifs, ou assurant la fourniture éventuelle de combustibles, d’électricité et eau.

Le règlement des charges n’est pas facultatif. C’est une obligation légale. Chaque copropriétaire est responsable vis-à-vis des autres copropriétaires en raison du régime de l’indivision forcée. La défaillance d’un copropriétaire peut donc porter préjudice au bon fonctionnement d’une copropriété et obliger les autres copropriétaires à supporter les créances générées par les débiteurs notamment.

Les appels de fonds sont définis avec des dates lors des Assemblées générales. Seul le PV d’AG est opposable. Il permet à tout copropriétaire d’avoir connaissance des dates d’appel de fonds sur deux années d’exercice.

Les charges sont exigibles les premiers jours de chaque trimestre.

Lorsque 30 jours après avoir reçu une mise en demeure de la part du Syndic, un copropriétaire ne s’acquitte pas du paiement d’une provision, il peut se voir réclamer immédiatement la totalité des provisions de l’année budgétée.

Le Syndic à l’obligation de recouvrir les charges par tout moyen auprès des débiteurs pour sécuriser la trésorerie de la copropriété.

L'activité de recouvrement n'est pas rémunérée sur les honoraires de base, mais par des coûts de frais de relance imputables aux seuls débiteurs. Ces coûts sont définis au contrat du Syndic.

Depuis le 1er janvier 2017, le législateur impose une attention particulière à la gestion des débiteurs.

Le Syndic ne doit pas laisser se constituer des débits. Il doit réagir rapidement et tout mettre en œuvre pour recouvrir les charges.

Les nouvelles procédures imposent de recourir à l’assignation systématique des débiteurs après les mises en demeure d’usage.

Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes, le Syndic doit saisir sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.

En conclusion, si des impayés se constituent tous les copropriétaires en subissent le préjudice.

L’activité de recouvrement du Syndic est définie contractuellement comme indiqué précédemment. Il ne s’agit pas d’une activité bénévole.

Par conséquent, il est vivement recommandé d’éviter tout retard de paiement de provision de charges.