Individualisation des frais de chauffage d'une copropriété

Inscription de la question de l'individualisation des frais de chauffage à l'ordre du jour.

La loi n°2015-992 relative à la transition énergétique pour la croissance verte impose au syndic de mettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux d'individualisation des frais de chauffage. Cette disposition entre en vigueur à partir du 17 février 2016.

Les immeubles en copropriété dotés d'un chauffage collectif doivent s'équiper au plus tard le 31 décembre 2016 d'un système permettant d'individualiser les frais de chauffage dès lors que cela est techniquement possible.

Il s’agit de logements qui présentent une consommation énergique supérieure à un certain seuil énergétique calculé. Serait ainsi concernés environ 5 millions d’appartements.

Le calcul d’un seuil énergétique pour les immeubles concernés.

Sont concernés par les présentes mesures les logements qui présentent une consommation énergétique au-dessus du seuil de 150 kWh/m² de surface habitable (SHAB) / an. Pour les immeubles collectifs présentant moins de 20% de compteurs équipés d’organes de régulation thermique, le seuil est porté à 190 kWH/m² SHAB / an.

Pour connaitre ces seuils, il convient donc que le Syndicat des copropriétaires réalise une étude de la consommation globale de l’immeuble.

La méthode de calcul : le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic doit entreprendre de calculer la moyenne des consommations annuelles de combustible au chauffage de l’immeuble (hors eau chaude sanitaire) relevées sur les trois dernières années, puis il la divise par la SHAB, surface habitable définie à l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation (modalités : cf. annexe de l’arrêté du 27.8.12).

Pour le cas où un groupe d’immeubles est desservi par une chaufferie commune, et si les immeubles ne possèdent pas chacun un compteur en pied d’immeuble, la comparaison doit être réalisée à l’échelle du groupe d’immeubles.

Formule : [Moyenne des consommations sur 3 ans / SHAB] = Valeur kWh/m²SHAB.an

Cette valeur moyenne obtenue est à comparer aux seuils de 150 kWh/m² ou 190 kWH/m². Si la valeur obtenue est supérieure au seuil référence, l’immeuble doit être équipé d’appareils de mesure compatibles entre eux et gérés par la même société.

Sont dispensés des dispositions susvisées les immeubles suivants (CCH art. R.131-3).

• Les immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément[4] (ex : chauffage par dalle chauffante, émetteurs de chaleur étant montés en série, systèmes de chauffage à air chaud ou à vapeur, installation de chauffage équipées de batteries ou de tubes à ailettes, lots disposant de convecteurs à eau chaude ou de ventilo-convecteurs ect..).
• Les établissements d’hôtellerie et logements-foyers.
• Les immeubles collectifs dont la demande de permis de construire a été déposée après le 1/06/2001.
• Les logements dans lesquels il n’est pas possible techniquement de moduler la chaleur fournie.

L’obligation ne porte donc que sur les logements disposant d’équipements source de chaleur pourvu de moyens de régulation thermique (robinets, thermostats, ect..).

Pourquoi individualiser les charges de chauffage ?

La répartition des frais de chauffage répond à un besoin d’équité : chacun paie selon sa consommation réelle. Elle est une réponse simple et efficace à la lutte contre le gaspillage et génère des économies significatives.

Les charges de chauffage demeurent le poste le plus onéreux d'un foyer. Environ 25% de l'ensemble des charges immobilières. Plus de 50 % dans les bâtiments anciens mal isolés !

Contrôles :

Le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic est responsable de l'installation du dispositif permettant l'individualisation des frais de chauffage.

En cas de contrôle, le syndic doit communiquer à l'autorité administrative qui en fait la demande les documents permettant de justifier :

• du respect de cette obligation,
• ou des raisons techniques ayant rendu impossible l'installation si tel est le cas.

Le syndic dispose d'1 mois pour le faire.

Amende :

À défaut de réponse dans les délais, une mise en demeure est adressée au syndic pour le faire dans un délai déterminé par l'autorité administrative.

Cette mise en demeure peut s'accompagner d'une amende pouvant aller jusqu'à 1 500 € par an et par logement jusqu'à ce que l'immeuble soit conforme à la réglementation en vigueur.

Evolution apportée par la loi ELAN - Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique.

Art. L241-9 du code de l'énergie. 

"Lorsqu'il n'est pas rentable ou techniquement possible d'utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l'installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d'autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées".